Acheter un bien à deux sans être mariés : les précautions à prendre à Martigues
Les précautions à prendre à Martigues
La rentrée relance les projets immobiliers, et de plus en plus de couples achètent sans être mariés. Concubins ou partenaires de PACS, ils signent souvent sans mesurer ce que le montage implique. Or les règles qui s’appliquent alors ne sont pas celles du mariage. Quelques précautions prises avant la signature évitent des années de blocage.
Comprendre l’indivision, le régime par défaut
Sans démarche particulière, deux acheteurs non mariés deviennent propriétaires en indivision.
La quote-part de chacun
L’acte de vente indique la part détenue par chacun, exprimée en pourcentage. Cette quote-part détermine ensuite les droits de chacun sur le bien, mais aussi sa contribution aux charges et aux travaux.
Les décisions qui exigent un accord
L’indivision impose de décider ensemble. Vendre le logement, le donner en location ou engager de gros travaux suppose ainsi l’accord des deux. En cas de désaccord persistant, il faut saisir le juge, ce qui coûte du temps et de l’argent.
Faire correspondre les quotes-parts aux apports réels
C’est le point le plus souvent négligé, et celui qui génère le plus de contentieux.
Le piège du cinquante-cinquante automatique
Beaucoup de couples inscrivent une répartition par moitié sans y réfléchir. Pourtant, si l’un apporte un capital nettement supérieur, cette répartition ne reflète pas la réalité. Elle s’impose néanmoins en cas de séparation, sauf à prouver le contraire, ce qui est difficile.
Le remboursement inégal du crédit
La question se pose aussi dans la durée. Si l’un rembourse davantage que sa quote-part pendant des années, il devra en apporter la preuve pour être indemnisé. Conserver les relevés et les justificatifs de virement devient donc essentiel. Un audit juridique avant l’achat permet de caler ces points en amont.
Organiser les choses par une convention d’indivision
Ce document, signé chez le notaire, aménage le fonctionnement de l’indivision.
Ce que la convention permet de prévoir
Elle peut désigner un gérant, fixer la répartition des charges, encadrer l’usage du logement et organiser la sortie de l’un des deux. Elle permet également de prévoir un droit de priorité au profit de l’autre en cas de vente.
Sa durée
La convention peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, elle bloque provisoirement la sortie de l’indivision, ce qui sécurise le projet. C’est souvent le principal intérêt du dispositif.
Protéger celui qui reste en cas de décès
C’est l’angle mort de la plupart des achats à deux hors mariage.
Le concubinage, la situation la plus fragile
Le concubin n’hérite pas. Sans disposition particulière, la part du défunt revient à sa famille, qui devient alors co-indivisaire du survivant. Ce dernier peut donc se retrouver à devoir racheter une part du logement qu’il occupe, ou à le quitter. La transmission entre concubins est en outre fortement taxée.
Le PACS, une protection partielle
Le partenaire de PACS bénéficie d’un régime fiscal favorable, mais il n’hérite pas davantage sans testament. Rédiger un testament reste donc indispensable. Une clause dite de tontine, insérée dans l’acte d’achat, constitue une autre piste, avec ses propres contraintes. Ces situations débouchent régulièrement sur une succession bloquée lorsque rien n’a été anticipé.
Anticiper une éventuelle séparation
Nul ne reste dans l’indivision malgré lui
C’est un principe fort du droit français. Chaque indivisaire peut demander le partage, donc provoquer la vente du bien, même si l’autre s’y oppose. Une convention à durée déterminée permet toutefois de suspendre cette faculté.
Le rachat de la part de l’autre
En pratique, l’un rachète souvent la part de l’autre. Cela suppose cependant l’accord de la banque pour reprendre seul le crédit. Les questions patrimoniales liées à une séparation méritent d’être examinées avant l’achat, et non après la rupture.
Le crédit reste solidaire
Voici le point qui surprend le plus. Tant que la banque n’a pas accepté de libérer l’un des deux emprunteurs, les deux restent tenus du remboursement. Une séparation ne met donc pas fin à l’engagement bancaire. Si l’un cesse de payer, la banque se retourne ainsi vers l’autre pour la totalité de l’échéance.
Se faire accompagner à Martigues
Le cabinet LexCausa accompagne les acquéreurs de la Côte Bleue sur ces montages, en amont de la signature comme en cas de blocage. Le cabinet peut être contacté pour un premier échange sur le projet.
Acheter à deux hors mariage n’a rien de risqué en soi. Ce qui coûte cher, c’est de signer sans avoir posé par écrit qui apporte quoi, et ce qu’il advient en cas de décès ou de rupture.
Cet article a une vocation d’information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne crée aucune relation client-avocat. Il reflète l’état du droit à sa date de publication. Chaque situation appelle une analyse propre.
